Una de las dudas más habituales entre propietarios que quieren alquilar su vivienda de forma temporal es si deben formalizar un contrato de alquiler turístico o un contrato de alquiler de temporada. La elección no es solo un tecnicismo: implica normativas distintas, obligaciones diferentes, consecuencias fiscales dispares y, en el caso del turístico, la posible necesidad de una licencia autonómica. Elegir mal puede suponer sanciones de miles de euros.
En esta guía te explicamos en detalle en qué se diferencian ambas figuras, cuándo corresponde usar cada una y qué aspectos debes tener en cuenta antes de redactar o descargar cualquier modelo de contrato.
¿Qué es el alquiler de temporada?
El alquiler de temporada está regulado por el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda habitual: el inquilino no ocupa el inmueble como su residencia permanente, sino por una causa temporal y concreta, como trabajo en otra ciudad, estudios universitarios, obras en su vivienda principal o una estancia de investigación.
La duración es libre y acordada entre las partes, sin prórrogas obligatorias ni duraciones mínimas. La fianza es de dos mensualidades (frente a una en vivienda habitual). No requiere licencia turística ni registro en ningún organismo autonómico, y puede formalizarse directamente entre propietario e inquilino sin necesidad de pasar por plataformas de alquiler vacacional.
La clave del alquiler de temporada es que la causa de la estancia debe ser ajena a la mera residencia habitual del inquilino. Si el inquilino acaba estableciendo su domicilio habitual en el piso, el contrato puede reinterpretarse judicialmente como arrendamiento de vivienda, con todas las implicaciones de la LAU Título II, incluidas las prórrogas de hasta 5 o 7 años.
¿Qué es el alquiler turístico?
El alquiler turístico o alquiler vacacional es la cesión temporal y habitual de una vivienda amueblada a turistas o viajeros a cambio de precio, mediante canales de comercialización turística. Su característica definitoria es precisamente esa: la habitualidad en la oferta a través de plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, HomeAway o portales similares.
La propia LAU lo excluye expresamente de su ámbito en su artículo 5 e), remitiendo su regulación a la normativa sectorial turística de cada comunidad autónoma. Esto significa que no hay una ley estatal única: Cataluña, Madrid, Baleares, Canarias, País Vasco y el resto de comunidades tienen sus propias reglas, con requisitos distintos en cuanto a licencias, estándares de habitabilidad, seguros y restricciones de uso.
En la práctica, esto obliga a los propietarios a consultar la normativa específica de su comunidad autónoma e incluso del municipio, ya que ciudades como Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca o San Sebastián han establecido restricciones adicionales sobre la concesión de nuevas licencias turísticas.
Tabla comparativa: turístico, temporada y vivienda habitual
Para visualizar las diferencias de un vistazo, aquí tienes un resumen comparativo de los tres tipos de arrendamiento más habituales:
| Característica | Turístico | Temporada | Vivienda habitual |
|---|---|---|---|
| Normativa aplicable | Autonómica (VUT) | LAU Título III | LAU Título II |
| Licencia obligatoria | Sí (en casi todas las CC.AA.) | No | No |
| Duración mínima | Libre (días/noches) | Libre (acordada) | 5 años (inquilino) / 7 si es empresa |
| Prórrogas obligatorias | No | No | Sí |
| Canal habitual | Airbnb, Booking, Vrbo... | Directo o portales | Directo o agencia |
| Reducción IRPF 60% | No | No | Sí |
| Fianza legal | Libre (depósito) | 2 mensualidades | 1 mensualidad |
| IVA aplicable | Posible (servicios hosteleros) | Exento | Exento |
| Registro huéspedes | Obligatorio (Policía/Guardia Civil) | No obligatorio | No obligatorio |
Consecuencias de usar el contrato equivocado
Elegir incorrectamente el tipo de contrato puede tener consecuencias legales y económicas importantes:
Usar un contrato de temporada para encubrir un turístico es una práctica detectada y sancionada por los servicios de inspección turística autonómicos. Las multas por operar una vivienda de uso turístico sin licencia oscilan entre los 3.000 y los 300.000 euros dependiendo de la comunidad autónoma, y en algunos casos implican la inmediata clausura del alquiler.
Usar un contrato turístico cuando procede uno de temporada puede exponerte a exigir al inquilino una licencia que no necesita, crear inseguridad jurídica innecesaria y aplicar condiciones que no corresponden a la normativa que realmente regula esa relación.
En caso de duda, lo más prudente es consultar con un abogado especializado en arrendamientos o con un gestor inmobiliario antes de redactar el contrato.
¿Cuándo usar cada tipo de contrato?
La regla práctica es sencilla: si vas a ofrecer tu vivienda en plataformas de alquiler vacacional de forma habitual (más de una o dos veces al año), estás en el ámbito del alquiler turístico y necesitas cumplir con la normativa autonómica correspondiente, incluyendo la obtención de la licencia.
Si, por el contrario, vas a alquilar tu vivienda a una persona concreta que la necesita por una causa específica y temporal (un trabajador desplazado, un estudiante, alguien que espera la entrega de su obra nueva...), el contrato de temporada es el instrumento adecuado, con mayor flexibilidad en cuanto a duración y sin necesidad de licencia turística.
También hay situaciones grises: alquilar la vivienda durante el verano a través de Airbnb pero solo unos pocos fines de semana puede situarse en zona de incertidumbre. En estos casos, la habitualidad de la oferta y la publicidad en plataformas de comercialización turística son los criterios que los inspectores autonómicos utilizan para calificar la actividad.
La licencia turística: requisito clave del alquiler vacacional
El principal elemento diferenciador desde el punto de vista administrativo es la licencia o número de registro de vivienda de uso turístico (VUT). La mayoría de comunidades autónomas exigen obtenerla antes de publicar el anuncio en cualquier plataforma. El número de registro debe aparecer en todas las publicaciones, y las propias plataformas están obligadas a solicitarlo para dar de alta nuevos anuncios.
El procedimiento para obtener la licencia varía por comunidad, pero generalmente requiere presentar una declaración responsable ante el organismo autonómico competente, acreditar que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y seguridad, y en algunos casos pagar una tasa administrativa. Algunas comunidades (como Cataluña o las Islas Baleares) también exigen póliza de seguro de responsabilidad civil.
El alquiler de temporada, al no ser uso turístico, no requiere ningún tipo de licencia ni registro especial. Basta con el contrato firmado entre las partes y, si hay fianza, el depósito correspondiente ante el organismo autonómico de vivienda.
Aspectos fiscales: ¿cuál es más ventajoso?
Desde el punto de vista fiscal, ninguno de los dos es especialmente ventajoso comparado con el arrendamiento de vivienda habitual, que disfruta de la reducción del 60% en el IRPF. Tanto el turístico como el de temporada tributan como rendimientos del capital inmobiliario sin esa reducción.
Hay algunas diferencias relevantes: en el alquiler turístico, Hacienda imputa renta por los días que la vivienda no está alquilada (imputación de rentas inmobiliarias). En el de temporada, si el contrato cubre todo el año, no hay imputación. Además, si en el alquiler turístico se prestan servicios propios de la hostelería (limpieza periódica durante la estancia, recepción...), la actividad puede calificarse como rendimiento de actividades económicas, lo que implica tributar en estimación directa, cotizar a la Seguridad Social como autónomo y liquidar IVA.
Para maximizar las deducciones en cualquiera de los dos casos, es fundamental llevar un registro detallado de los gastos relacionados con el inmueble: comunidad, IBI, seguros, suministros, amortización, comisiones de plataformas, reparaciones y conservación. Solo son deducibles en proporción al tiempo que el inmueble ha estado arrendado.
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Aunque la estructura es similar, los dos contratos tienen matices distintos en cuanto a cláusulas esenciales:
El contrato de temporada debe incluir la causa de la temporalidad (es decir, el motivo por el que el inquilino necesita la vivienda de forma temporal y no residencial), la duración pactada, la renta mensual, la fianza de dos mensualidades y cualquier pacto sobre suministros, gastos comunitarios y obras. Es recomendable ser muy explícito sobre la causa para evitar que el contrato pueda reinterpretarse como de vivienda habitual.
El contrato turístico debe incluir el número de licencia o registro turístico, los datos de todos los huéspedes adultos, las fechas exactas de check-in y check-out, el precio total de la estancia, el depósito de seguridad, las normas de convivencia (aforo máximo, mascotas, ruido, fumadores...), la política de cancelación y el procedimiento de entrega y devolución de llaves. Puedes generar un contrato turístico completo con nuestra herramienta gratuita, personalizado con todos estos datos.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la principal diferencia entre alquiler turístico y alquiler de temporada?
La normativa que los regula y el canal de comercialización. El turístico queda fuera de la LAU y se rige por normativa autonómica, generalmente requiere licencia y se oferta en plataformas como Airbnb. El de temporada sí está en la LAU (Título III), no necesita licencia y puede formalizarse directamente entre las partes.
¿Necesito licencia turística para un alquiler de temporada?
No. El alquiler de temporada no requiere licencia turística porque no se considera uso turístico de la vivienda. Sin embargo, si lo comercializas habitualmente en plataformas de alquiler vacacional, las autoridades pueden reclasificarlo como turístico y exigirte la licencia.
¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de temporada?
La duración es libre y acordada por las partes. Puede ser de días, semanas, meses o más de un año. No hay duración mínima ni máxima, y no existen prórrogas obligatorias como en el arrendamiento de vivienda habitual.
¿Puedo usar un contrato de temporada para Airbnb?
No es recomendable. Si el alquiler es frecuente y a través de plataformas de comercialización turística, las autoridades lo clasificarán como uso turístico independientemente del nombre del contrato. Operar como turístico sin licencia puede acarrear multas de miles de euros.
¿Cómo tributan en el IRPF el alquiler turístico y el de temporada?
Ambos tributan como rendimientos del capital inmobiliario, sin la reducción del 60% de la vivienda habitual. En el turístico, Hacienda imputa renta por los días no alquilados. Si en el turístico se prestan servicios hosteleros, puede calificarse como actividad económica con obligaciones adicionales.
¿Qué pasa si el inquilino supera los 31 días en un alquiler turístico?
No hay un límite universal de 31 días en toda España. Sin embargo, en algunas comunidades autónomas estancias largas pueden salir del ámbito turístico. Si el inquilino establece allí su residencia habitual, el contrato podría reinterpretarse como arrendamiento de vivienda con prórrogas obligatorias.