Simulador de Rentabilidad de Alquiler
Calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inversión en vivienda. Cashflow mensual, periodo de recuperación y desglose de gastos. Sin registro, sin datos al servidor.
Datos de la inversión
Ingresos y vacíos
Gastos anuales
Rentabilidad antes de IRPF. Los rendimientos de alquiler tributan en la declaración de la renta con reducciones aplicables.
Introduce el precio de compra y el alquiler mensual para ver el resultado
Cómo se calculan los indicadores
- Inversión total — Precio de compra + gastos de compraventa (ITP/IVA, notaría, registro) + reforma.
- Rentabilidad bruta — (Alquiler mensual × 12) / precio de compra × 100. Indicador rápido sin considerar gastos.
- Rentabilidad neta — (Ingresos netos de vacíos − gastos anuales) / inversión total × 100. El indicador más relevante.
- Cashflow mensual — Ingresos netos mensuales − gastos mensuales − cuota hipoteca (si aplica). Dinero que entra en el bolsillo cada mes.
- Periodo de recuperación — Inversión total / ingresos netos anuales. Años necesarios para recuperar el capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el cociente entre los ingresos anuales de alquiler y el precio de compra del inmueble. No tiene en cuenta gastos ni financiación, por lo que sirve como referencia rápida para comparar propiedades. Una rentabilidad bruta habitual en España está entre el 4 % y el 7 %.
¿Cómo se calcula la rentabilidad neta?
Se resta a los ingresos brutos de alquiler todos los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y periodos de vacío), y se divide el resultado entre la inversión total (precio de compra + gastos de escritura + reforma). Ejemplo: (8.400 € ingresos − 2.000 € gastos) / 120.000 € inversión = 5,3 %.
¿Qué rentabilidad mínima debería buscar?
Como referencia general, una rentabilidad neta superior al 4–5 % se considera aceptable en la mayoría de mercados españoles. Por debajo del 3 % neto, la inversión puede no compensar el riesgo frente a alternativas financieras. En ciudades con alta demanda la rentabilidad suele ser más baja, pero puede compensar con revalorización del inmueble.
¿Qué gastos debo incluir?
Los gastos más habituales son: IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, mantenimiento y reparaciones, y periodos de vacío. Los gastos de adquisición (ITP o IVA, notaría, registro) se suman a la inversión inicial, no a los gastos anuales.
¿Conviene financiar con hipoteca?
La hipoteca puede mejorar la rentabilidad sobre el capital propio (apalancamiento) si el yield neto del inmueble supera el coste del préstamo. Sin embargo, reduce el cashflow mensual y añade riesgo. El simulador permite introducir la cuota para ver el impacto real en el flujo de caja.