Simulador de Rentabilidad de Alquiler
Calcula la rentabilidad bruta y neta de tu inversión. Compara larga duración con turístico, incluye hipoteca y visualiza el payback año a año.
Datos de la inversión
Alquiler de larga duración
Gastos anuales (ambas modalidades)
Rentabilidad antes de IRPF. Los rendimientos de alquiler tributan en la declaración de la renta con reducciones aplicables.
Introduce el precio de compra y el alquiler mensual para ver el resultado
Cómo se calculan los indicadores
- Inversión total — Precio de compra + gastos de compraventa (ITP/IVA, notaría, registro) + reforma.
- Rentabilidad bruta — (Alquiler mensual × 12) / precio de compra × 100. Indicador rápido sin considerar gastos.
- Rentabilidad neta — (Ingresos netos de vacíos − gastos anuales) / inversión total × 100. El indicador más relevante.
- Cashflow mensual — Ingresos netos mensuales − gastos mensuales − cuota hipoteca. Dinero real que entra cada mes.
- Payback — Inversión total / cashflow neto anual. Años para recuperar el capital invertido.
- ROE (capital propio) — Cashflow anual / capital propio aportado × 100. Solo visible cuando hay hipoteca y capital propio introducido.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la rentabilidad bruta de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el cociente entre los ingresos anuales de alquiler y el precio de compra del inmueble. No tiene en cuenta gastos ni financiación. Una rentabilidad bruta habitual en España está entre el 4 % y el 7 %.
¿Es más rentable el turístico o la larga duración?
Depende de la zona y la gestión. El turístico puede generar el doble o el triple de ingresos brutos, pero tiene más gastos (gestión, limpieza, plataformas), mayor vacío en temporada baja y requiere licencia turística. Usa la comparativa del simulador para verlo con tus datos reales.
¿Cómo se calcula la cuota de hipoteca?
El simulador usa la fórmula de anualidad constante (French): cuota = Capital × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], donde r es el tipo mensual (tasa anual / 12) y n el número de meses. Es la misma fórmula que usan los bancos para hipotecas a tipo fijo.
¿Qué rentabilidad mínima debería buscar?
Como referencia, una rentabilidad neta superior al 4–5 % se considera aceptable en la mayoría de mercados españoles. Por debajo del 3 % neto, la inversión puede no compensar el riesgo frente a alternativas financieras de bajo riesgo.
¿Qué gastos debo incluir?
IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, mantenimiento y reparaciones, y periodos de vacío. Los gastos de adquisición (ITP o IVA, notaría, registro) se suman a la inversión inicial. En el turístico, añade la comisión de la plataforma y gastos de limpieza entre estancias.
¿Conviene financiar con hipoteca?
La hipoteca puede mejorar la rentabilidad sobre el capital propio (efecto palanca) si el yield neto supera el coste del préstamo. Sin embargo, reduce el cashflow mensual y añade riesgo ante periodos de vacío o subidas de tipos. El simulador muestra el ROE con y sin hipoteca para que puedas comparar.