El contrato de alquiler turístico es el documento que regula la cesión temporal de una vivienda a turistas o viajeros a cambio de precio. Sin él, tanto el propietario como el huésped están desprotegidos: no hay acuerdo escrito sobre el depósito, las normas de uso ni las condiciones de cancelación. Y en caso de daños o conflictos, recuperar el dinero sin contrato es casi imposible.
En esta guía explicamos qué normativa regula el alquiler turístico en España, en qué se diferencia del alquiler de temporada y de la vivienda habitual, qué cláusulas no pueden faltar y cómo descargar gratis un modelo Word personalizable.
¿Qué normativa regula el alquiler turístico en España?
España no tiene una ley estatal única que regule el alquiler turístico. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) excluye expresamente de su ámbito la cesión temporal de viviendas amuebladas con fines turísticos, que queda en manos de la normativa autonómica.
Esto significa que cada comunidad autónoma tiene su propia regulación sobre viviendas de uso turístico (VUT), con requisitos diferentes en cuanto a licencias, registro, estándares mínimos y restricciones de uso. Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco o Canarias tienen normas muy distintas entre sí, y algunas ciudades aplican además regulación municipal adicional.
Antes de poner en marcha un alquiler turístico, consulta siempre la normativa de tu comunidad autónoma y de tu municipio. Las sanciones por operar sin licencia pueden ser muy elevadas.
Alquiler turístico, de temporada y vivienda habitual: diferencias clave
Es fundamental distinguir estos tres tipos de arrendamiento, porque tienen regímenes legales completamente distintos:
- Vivienda habitual: el inquilino reside en el piso como domicilio principal. Se regula por el Título II de la LAU, con duraciones mínimas garantizadas de 5 o 7 años. Puedes ver todos los detalles en nuestro artículo sobre el contrato de alquiler de vivienda habitual.
- Alquiler de temporada: el inquilino ocupa la vivienda por un tiempo concreto y por razón distinta de la residencia habitual (trabajo, estudios, obras...). Se regula por el Título III de la LAU. La duración es libre y no hay prórrogas mínimas obligatorias.
- Alquiler turístico: cesión frecuente a turistas a través de canales de comercialización. Excluido de la LAU, regulado por las comunidades autónomas. Requiere, en la mayoría de casos, licencia o registro turístico.
La confusión entre estos tres tipos puede tener consecuencias legales y fiscales importantes. Si el alquiler es recurrente a través de plataformas como Airbnb o Booking, lo más probable es que estés en el régimen turístico.
Qué debe incluir el contrato de alquiler turístico
Aunque la normativa varía por comunidad autónoma, un buen contrato de alquiler turístico debe recoger al menos:
- Datos de las partes: nombre, DNI/pasaporte del propietario (o gestor) y de todos los huéspedes adultos.
- Descripción del inmueble: dirección, número de habitaciones, capacidad máxima y número de registro o licencia turística.
- Período de la estancia: fecha y hora exactas de check-in y check-out.
- Precio total: importe de la estancia, tasas turísticas incluidas o excluidas y forma de pago.
- Depósito de seguridad: importe, forma de entrega y condiciones de devolución.
- Normas de convivencia: normas sobre ruido, mascotas, fumadores, uso de instalaciones comunes, número máximo de ocupantes...
- Política de cancelación: plazos y penalizaciones por cancelación anticipada por cualquiera de las partes.
- Inventario: listado del mobiliario y equipamiento incluido en la estancia.
- Responsabilidad por daños: cómo se valoran y cobran los daños causados por los huéspedes.
Licencia turística: ¿es obligatoria y cómo se obtiene?
En la mayoría de comunidades autónomas, sí es obligatorio obtener una licencia o número de registro de vivienda de uso turístico antes de anunciar el alquiler. El proceso varía según la región, pero en general implica:
- Presentar una declaración responsable ante el organismo autonómico competente.
- Acreditar que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y equipamiento exigidos por la normativa.
- Obtener el número de registro, que debe aparecer en todos los anuncios del alquiler.
Algunas ciudades con alta presión turística (Barcelona, Madrid, Palma de Mallorca...) han establecido moratorias o zonas de exclusión donde no se conceden nuevas licencias. Si tu vivienda está en una de estas zonas, es posible que no puedas operar legalmente como alquiler turístico.
El depósito de seguridad: cómo gestionarlo bien
El depósito de seguridad es una de las cláusulas más importantes del contrato de alquiler turístico y también una de las más conflictivas. Para evitar problemas:
Documenta el estado antes de la entrada. Haz un reportaje fotográfico detallado de todas las estancias antes de que llegue el huésped. Si es posible, envíaselas por email o a través de la plataforma de reservas.
Especifica cómo y cuándo se devuelve. El contrato debe indicar en cuántas horas o días se devuelve el depósito tras el check-out (habitualmente entre 24 y 72 horas) y bajo qué condiciones puede retenerse total o parcialmente.
Define qué se considera daño. Diferencia entre el desgaste normal por uso y los daños imputables al huésped. Sin esta distinción, el criterio es ambiguo y genera disputas.
Fiscalidad del alquiler turístico: lo que debes saber
Los ingresos por alquiler turístico deben declararse en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. No puedes aplicar la reducción del 60% que existe para el arrendamiento de vivienda habitual. Sin embargo, sí puedes deducir los gastos proporcionales al tiempo que el piso ha estado alquilado: comunidad, IBI, seguros, plataformas de reservas, suministros, amortización...
Si además de ceder la vivienda ofreces servicios propios de la hostelería (limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa, recepción...), la actividad puede considerarse actividad económica y tributar de forma diferente. Consulta con un gestor o asesor fiscal para determinar el tratamiento correcto en tu caso.
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- Introducir los datos del propietario o gestor y de los huéspedes.
- Describir la vivienda y añadir el número de licencia turística.
- Indicar las fechas de estancia, el precio y el depósito.
- Seleccionar las normas de convivencia y la política de cancelación.
- Descargar el documento Word listo para imprimir y firmar.
El documento se genera íntegramente en tu navegador, sin almacenar ningún dato en servidores. Si gestionas varias propiedades, también puedes usar nuestro generador de recibos para emitir justificantes de pago, y nuestro simulador de rentabilidad de alquiler para calcular el rendimiento real de tu inversión.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatoria la licencia turística para alquilar por días?
En la mayoría de comunidades autónomas, sí. Debes obtener un número de registro o licencia turística antes de publicar el alquiler. Las sanciones por operar sin ella pueden ser muy elevadas. Consulta la normativa específica de tu comunidad autónoma y municipio.
¿Cuántos días como máximo puede durar un alquiler turístico?
No hay un límite uniforme en toda España. Cada comunidad fija sus propias restricciones. En algunas ciudades hay limitaciones adicionales. Estancias superiores a 31 días continuos pueden considerarse alquiler de temporada, con un régimen distinto.
¿Qué diferencia hay entre alquiler turístico y alquiler de temporada?
El turístico se comercializa habitualmente a través de plataformas (Airbnb, Booking...) y se regula por normativa autonómica. El de temporada se rige por el Título III de la LAU y cubre estancias por motivos no residenciales (trabajo, estudios...) sin necesidad de plataformas.
¿Puedo pedir fianza en un alquiler turístico?
Sí. Es habitual pedir un depósito de seguridad que se devuelve tras la estancia si la vivienda está en buen estado. Su importe y condiciones de devolución deben quedar reflejados en el contrato.
¿Debo declarar los ingresos del alquiler turístico en el IRPF?
Sí, siempre. Tributan como rendimientos del capital inmobiliario, sin la reducción del 60% de la vivienda habitual. Puedes deducir los gastos proporcionales al tiempo alquilado. Si ofreces servicios de hostelería, puede considerarse actividad económica.
¿Qué pasa si el huésped causa daños en el alquiler turístico?
Puedes retener total o parcialmente el depósito de seguridad para cubrir los daños. Si superan el depósito, puedes reclamar la diferencia por vía civil. Documenta siempre el estado de la vivienda con fotos antes y después de cada estancia.