Poner en marcha un alquiler turístico sin contrato escrito es uno de los errores más comunes entre los propietarios que empiezan con Airbnb o Booking. Sin ese documento, no hay prueba del depósito acordado, de las normas de uso ni de la política de cancelación. Y cuando llega el primer conflicto —un huésped que no quiere devolver la llave, daños en el mobiliario o una cancelación de última hora— la falta de contrato convierte cualquier reclamación en una batalla cuesta arriba.
En esta guía te explicamos, paso a paso, cómo redactar un contrato de alquiler turístico que sea legalmente válido en España: qué cláusulas son imprescindibles, qué obligaciones tiene el propietario más allá del contrato, cuáles son los errores más frecuentes y cómo generar gratis una plantilla Word personalizada.
¿Qué marco legal regula el alquiler turístico en España?
El punto de partida es entender que el alquiler turístico en España no está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo 5 e) de la LAU excluye expresamente las viviendas cedidas con fines turísticos de forma habitual, y remite su regulación a la normativa sectorial de cada comunidad autónoma.
Esto significa que no existe una ley estatal única: Cataluña, Madrid, Andalucía, Baleares, Canarias, País Vasco y el resto de comunidades tienen reglas propias sobre licencias, estándares de habitabilidad, seguros obligatorios y restricciones de uso. A eso se suman, en muchos casos, ordenanzas municipales adicionales.
El contrato de alquiler turístico se rige, por tanto, por el Código Civil (libertad de pactos entre las partes, artículo 1255) y por la normativa autonómica aplicable. Si hay conflicto entre lo pactado en el contrato y la normativa imperativa autonómica, prevalece siempre la ley.
Paso 1: obtén la licencia antes de redactar el contrato
El primer paso —y previo a cualquier contrato— es obtener la licencia o número de registro de vivienda de uso turístico (VUT) exigida por tu comunidad autónoma. Sin ella, el alquiler turístico es ilegal desde el primer día, independientemente de lo bien redactado que esté el contrato.
El proceso varía por comunidad, pero habitualmente requiere presentar una declaración responsable ante el organismo autonómico competente (consejerías de turismo, agencias de turismo regional, etc.), acreditar que la vivienda cumple los requisitos mínimos de habitabilidad y contar con el justificante del número de registro. Este número debe aparecer obligatoriamente en todos los anuncios publicados en plataformas y en el propio contrato.
Algunas ciudades con alta presión turística (Barcelona, Madrid, Palma, San Sebastián) han establecido moratorias o zonas saturadas donde no se conceden nuevas licencias. Comprueba la situación concreta de tu municipio antes de empezar.
Paso 2: identifica correctamente a las partes
El contrato debe identificar con precisión a ambas partes:
El arrendador puede ser el propietario de la vivienda o un gestor autorizado (agencia o plataforma de gestión turística). Si actúas como gestor, debes indicar tu condición y el título que te habilita para arrendar (poder notarial, contrato de gestión, etc.). Es importante que quien firma el contrato tenga realmente capacidad jurídica para hacerlo.
Los huéspedes deben estar identificados todos los adultos, con nombre completo y número de documento (DNI, NIE o pasaporte). Esta exigencia no es solo contractual: la normativa obliga a comunicar los datos de los huéspedes a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad en el plazo de 24 horas desde la llegada, mediante el parte de viajeros. Si la plataforma de reservas ya gestiona este trámite, comprueba que realmente lo hace.
Paso 3: describe el inmueble con precisión
La descripción del inmueble debe incluir la dirección completa, el número de habitaciones y baños, la capacidad máxima de ocupantes y el número de licencia o registro turístico. Este último es imprescindible: su ausencia en el contrato puede ser indicativa de que la vivienda opera sin licencia, con las consecuencias legales que eso implica.
Si la vivienda dispone de servicios adicionales (piscina, parking, jardín, barbacoa, cuna...), es recomendable incluirlos también en la descripción, ya que su uso queda así expresamente cubierto por el contrato y puedes regular sus condiciones de utilización.
Paso 4: fija las condiciones económicas
El apartado económico del contrato debe recoger de forma clara y sin ambigüedad:
El precio total de la estancia, indicando si las tasas turísticas autonómicas o municipales están incluidas o se cobran aparte. Algunas comunidades y municipios aplican una tasa turística por noche y huésped que el propietario está obligado a recaudar y liquidar. No mencionarla en el contrato puede generar disputas al cobro.
La forma y el momento del pago. Especifica si se paga al hacer la reserva, al check-in o en varios plazos, y el medio de pago aceptado (transferencia, tarjeta, efectivo, plataforma de reservas). Si usas plataformas como Airbnb, recuerda que los pagos gestionados por la plataforma están fuera del contrato; conviene mencionarlo expresamente para evitar confusión.
El depósito de seguridad o fianza: importe, forma de entrega, plazo y condiciones de devolución. Define también en qué casos puede retenerse total o parcialmente (daños a mobiliario, limpieza extraordinaria, normas incumplidas...) y en cuánto tiempo se devuelve si no hay incidencias (habitualmente entre 24 y 72 horas tras el check-out).
Paso 5: establece la política de cancelación
La ausencia de política de cancelación es una de las lagunas más conflictivas en los contratos turísticos privados. Sin ella, ni el propietario ni el huésped tienen claro qué ocurre si alguno cancela antes de la fecha de entrada.
Lo habitual es definir tres tramos según el tiempo de antelación a la cancelación:
| Antelación a la cancelación | Penalización habitual |
|---|---|
| Más de 30 días antes | Sin penalización o pérdida de señal |
| Entre 7 y 30 días antes | 50% del importe total |
| Menos de 7 días o no-show | 100% del importe total |
Si la reserva está gestionada por Airbnb u otra plataforma, la política de cancelación de la plataforma prevalece sobre lo pactado en el contrato privado con el huésped. En ese caso, el contrato debe remitirse expresamente a la política de la plataforma para evitar contradicciones.
Paso 6: incluye las normas de la vivienda
Las normas de convivencia son una de las cláusulas más útiles del contrato turístico: reducen conflictos durante la estancia y dan base legal para retener el depósito si se incumplen. Deben ser claras, concretas y proporcionales.
Las normas más habituales son: aforo máximo de ocupantes (con penalización si se supera), prohibición de fiestas y eventos, horario de silencio (generalmente de 22:00 a 8:00), política de mascotas (permitidas o no, y en qué condiciones), política de fumadores (dentro/fuera), normas de uso de la piscina o zonas comunes, instrucciones de separación de residuos y condiciones de entrega del inmueble al check-out (limpieza mínima, apilado de ropa de cama, etc.).
Es recomendable que las normas más importantes figuren también en un documento visible dentro de la vivienda (en papel o en pantalla digital), no solo en el contrato.
Paso 7: regula la responsabilidad por daños
El contrato debe establecer cómo se valoran y cobran los daños causados por los huéspedes más allá del desgaste normal por uso. Sin esta cláusula, el propietario no puede retener parte del depósito sin riesgo de que el huésped lo impugne.
Lo más habitual es incluir una lista de daños tipo con valoración orientativa (cristal roto, daño en mueble, mancha irrecuperable...) y establecer que cualquier daño no contemplado se valorará a precio de mercado con factura o presupuesto. También es recomendable aclarar que el huésped autoriza expresamente al propietario a retener del depósito el importe de los daños documentados, sin necesidad de procedimiento judicial previo.
Documenta siempre el estado de la vivienda con un reportaje fotográfico antes de la entrada de cada huésped y guarda las imágenes con fecha y hora. Ese es el único medio de prueba válido en caso de disputa.
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Crear contrato ahora →Errores frecuentes que invalidan o debilitan el contrato
No incluir el número de licencia turística. Sin él, el contrato no puede acreditar que el alquiler es legal, y en muchas comunidades su ausencia en el contrato es, por sí misma, una infracción sancionable.
Usar un modelo de contrato de temporada para alquileres turísticos. Son figuras jurídicas distintas, con normativas diferentes. Un contrato de temporada no recoge las cláusulas específicas del alquiler turístico (licencia, parte de viajeros, tasas turísticas...) y puede crear inseguridad jurídica innecesaria. Si tienes dudas sobre cuál corresponde en tu caso, puedes leer nuestra guía sobre diferencias entre el alquiler turístico y el de temporada.
No especificar la política de cancelación. En ausencia de pacto, el Código Civil no da una solución clara para las reservas turísticas. El resultado es que cualquier cancelación se convierte en un conflicto sin referencia normativa.
Identificar solo al titular de la reserva. Si un huésped no identificado causa daños o comete una infracción, es mucho más difícil reclamar. La normativa de viajeros también obliga a registrar todos los adultos, no solo al que paga.
Olvidar las obligaciones fuera del contrato. El contrato es solo una parte del cumplimiento legal. El parte de viajeros, la licencia turística, la declaración de ingresos en el IRPF y, en su caso, la liquidación de la tasa turística son obligaciones independientes que existen con o sin contrato.
¿Cómo generar el contrato gratis?
Puedes redactar el contrato manualmente desde cero, contratar a un abogado o usar una plantilla online. La opción más rápida y económica para propietarios particulares es utilizar nuestro generador de contrato de alquiler turístico: introduce los datos de la vivienda, los huéspedes, las fechas, el precio, el depósito y las normas de convivencia, y el sistema genera un documento Word (.docx) personalizado con todas las cláusulas necesarias.
El proceso se completa en menos de dos minutos, el documento se genera íntegramente en tu navegador sin almacenar ningún dato, y puedes descargarlo, imprimirlo y firmarlo de forma inmediata. Si necesitas también llevar un control de los cobros, puedes usar nuestro generador de recibos para emitir justificantes de pago a los huéspedes, y el simulador de rentabilidad de alquiler para calcular si el alquiler turístico es rentable en comparación con un arrendamiento de larga duración.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio tener un contrato escrito en el alquiler turístico?
No hay ley estatal que lo exija, pero es muy recomendable. Sin contrato escrito, en caso de daños o conflicto con el huésped, el propietario no tiene prueba del acuerdo. Algunas comunidades autónomas sí exigen documentar la reserva y conservar los datos del huésped.
¿Qué cláusulas no pueden faltar en un contrato de alquiler turístico?
Identificación de las partes, descripción del inmueble con número de licencia, fechas de check-in y check-out, precio total y forma de pago, depósito de seguridad, normas de convivencia, política de cancelación y responsabilidad por daños.
¿Necesito registrar el contrato ante algún organismo?
El contrato en sí generalmente no se registra, pero sí existe la obligación de comunicar los datos de los huéspedes a las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad (parte de viajeros) en un plazo de 24 horas desde la llegada.
¿Puede el propietario incluir normas propias de la vivienda?
Sí. El propietario puede añadir todas las normas que considere necesarias (horario de silencio, mascotas, fumadores, uso de piscina...) siempre que no sean abusivas ni contrarias a la normativa autonómica aplicable.
¿Qué ocurre si el contrato no tiene número de licencia?
El número de licencia es obligatorio en casi todas las comunidades autónomas. Operar sin él puede suponer multas de hasta 30.000 euros o más, y las plataformas como Airbnb lo exigen para publicar el anuncio.
¿Es válido un contrato firmado digitalmente?
Sí. La firma digital tiene plena validez legal en España según la Ley 59/2003 de Firma Electrónica. Un contrato aceptado por email o mediante firma digital certificada es jurídicamente vinculante, aunque siempre es más sólido el documento firmado por ambas partes.