Alquilar una vivienda sin contrato —o con uno mal redactado— es uno de los errores más costosos que pueden cometer tanto el propietario como el inquilino. Un buen contrato de arrendamiento de vivienda habitual protege a ambas partes, establece las reglas del juego desde el primer día y evita conflictos que pueden acabar en los tribunales.
En esta guía explicamos qué debe incluir obligatoriamente un contrato de alquiler según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuáles son las cláusulas más habituales, qué errores cometen los caseros y los inquilinos, y cómo puedes descargar un modelo en Word completamente gratis y personalizable.
¿Qué es un contrato de alquiler de vivienda habitual?
Un contrato de alquiler de vivienda habitual —también llamado contrato de arrendamiento de vivienda— es el acuerdo por el que el propietario (arrendador) cede el uso de un inmueble a otra persona (arrendatario o inquilino) a cambio de una renta mensual, con el objetivo de que esa persona lo use como su residencia principal y permanente.
Este tipo de contrato está regulado específicamente por el Título II de la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), con las modificaciones introducidas por el Real Decreto-ley 7/2019 y la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. No confundas este contrato con el de alquiler de temporada (uso distinto de vivienda), que tiene reglas completamente diferentes.
Duración del contrato: lo que dice la LAU
Este es uno de los puntos que más confusión genera. Las partes pueden pactar libremente la duración inicial del contrato —puede ser de 1 año, 2 años o la que acuerden—, pero la ley garantiza al inquilino el derecho de prórroga obligatoria hasta alcanzar un mínimo de:
- 5 años si el arrendador es persona física (el propietario es una persona particular).
- 7 años si el arrendador es persona jurídica (una sociedad, fondo de inversión, etc.).
Pasado ese período mínimo, si ninguna de las partes comunica su intención de no renovar con la antelación establecida, el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
¿Cuándo puede recuperar el piso el propietario antes de tiempo? Solo si necesita la vivienda para uso propio o de familiares de primer grado, y siempre que lo haya pactado expresamente en el contrato y lo comunique con 2 meses de antelación.
Renta: cuánto puede cobrar y cómo se actualiza
La renta inicial es libre: propietario e inquilino la pactan sin límite legal (salvo en zonas declaradas de mercado residencial tensionado por las comunidades autónomas, donde puede haber topes). Lo que sí regula la ley es cómo puede actualizarse durante el contrato:
- La actualización debe pactarse expresamente en el contrato. Si no se incluye ninguna cláusula, la renta no puede modificarse durante la vigencia del contrato.
- El índice de referencia desde 2024 es el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que sustituye al IPC para limitar las subidas de renta anuales. El Gobierno publica cada año el límite máximo aplicable.
- La actualización solo puede aplicarse una vez al año y el propietario debe notificarla por escrito al inquilino con antelación.
Fianza y garantías adicionales
La fianza legal equivale a una mensualidad de renta y es obligatoria. El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente (en Madrid, la AGENCIA DE VIVIENDA SOCIAL; en Cataluña, el INCASÒL; en Andalucía, la JUNTA DE ANDALUCÍA, etc.).
Además de la fianza, el propietario puede exigir garantías adicionales —como un aval bancario o más meses de depósito—, pero solo hasta un máximo de dos mensualidades si el contrato tiene una duración de hasta 5 años (o 7 si el arrendador es empresa).
La fianza debe devolverse en un plazo máximo de 1 mes desde la entrega de llaves. Si el propietario la retiene sin justificación o supera ese plazo, el inquilino puede reclamar intereses de demora.
Qué debe incluir el contrato obligatoriamente
Un contrato de alquiler de vivienda habitual bien redactado debe recoger como mínimo:
- Datos de las partes: nombre completo, DNI/NIE y domicilio de arrendador y arrendatario.
- Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie y descripción de los espacios incluidos (garaje, trastero, etc.).
- Duración del contrato y fecha de inicio.
- Renta mensual, forma de pago y cuenta bancaria.
- Cláusula de actualización de renta (si se quiere aplicar).
- Importe de la fianza y, en su caso, garantías adicionales.
- Suministros: qué servicios van a cargo del inquilino (agua, luz, gas, comunidad...).
- Estado del inmueble y del mobiliario si se alquila amueblado (idealmente con un inventario fotográfico firmado).
- Cláusula de obras: qué obras puede hacer el inquilino y cuáles requieren permiso del propietario.
- Condiciones de subarriendo (por defecto, está prohibido sin consentimiento expreso).
- Firma de ambas partes en todas las páginas o con rúbrica.
Los errores más frecuentes al firmar un contrato de alquiler
1. No hacer inventario del mobiliario. Si el piso se alquila amueblado y no hay un listado firmado del estado de los muebles y electrodomésticos, cualquier discrepancia al finalizar el contrato es difícil de resolver. Haz fotos, firma el inventario y guarda una copia.
2. Incluir cláusulas nulas sin saberlo. Cualquier cláusula que reduzca los derechos mínimos que la LAU concede al inquilino es nula de pleno derecho, aunque ambas partes la hayan firmado. Por ejemplo: pactar que el inquilino no puede renovar más allá de 1 año (la ley garantiza 5), o que la fianza es de 3 meses (el máximo legal son 2 más la fianza obligatoria).
3. No depositar la fianza en el organismo autonómico. Es una obligación del arrendador. No hacerlo puede acarrear sanciones y, en caso de conflicto, complicar la posición legal del propietario.
4. Redactar el contrato a mano sin modelo oficial. Los contratos manuscritos sin estructura clara generan ambigüedades. Es mucho más seguro usar un modelo actualizado que cubra todos los puntos exigidos por la ley vigente.
5. Confundir vivienda habitual con uso temporal. Si el inquilino va a vivir en el piso como residencia principal, el contrato debe acogerse al régimen de vivienda habitual de la LAU. Si se redacta como "contrato de temporada" para eludir las prórrogas mínimas, puede ser impugnado y declarado nulo.
¿Necesito un notario o un abogado para el contrato de alquiler?
No es obligatorio. En España, el contrato de arrendamiento de vivienda no requiere escritura pública ni notario para ser válido — basta con que esté firmado por ambas partes. Sí es recomendable consultarlo con un profesional si la situación es compleja (herencias, múltiples propietarios, inmuebles con cargas, etc.).
Para la mayoría de alquileres estándar, un modelo bien redactado y actualizado a la normativa vigente es suficiente.
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- Rellena los datos del propietario y del inquilino.
- Introduce la dirección del inmueble y sus características.
- Indica la renta, la duración y la fianza acordadas.
- Selecciona las cláusulas opcionales que quieras incluir.
- Descarga el documento Word listo para revisar, imprimir y firmar.
El documento se genera en tu navegador — tus datos no se almacenan en ningún servidor. Puedes descargarlo y editarlo libremente en Word, Google Docs o cualquier procesador de texto.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años dura un contrato de alquiler de vivienda habitual?
Si el arrendador es persona física, la duración mínima garantizada al inquilino es de 5 años (prorrogable otros 3 si ninguna parte notifica lo contrario). Si el arrendador es una empresa, el mínimo es de 7 años.
¿Cuánto puede pedir el casero de fianza?
La fianza legal es de una mensualidad de renta. Además, puede exigir garantías adicionales de hasta 2 mensualidades más, pero no puede superar ese límite sin acuerdo expreso.
¿Es obligatorio registrar el contrato de alquiler?
No es obligatorio, pero sí muy recomendable. Registrarlo protege al inquilino frente a una posible venta del inmueble y da seguridad jurídica a ambas partes.
¿Puede el casero subir la renta durante el contrato?
Solo si se ha pactado una cláusula de actualización en el contrato. La subida está limitada por el índice de referencia que fija el Gobierno cada año. Sin esa cláusula, la renta no puede modificarse.
¿Qué pasa si el inquilino quiere salir antes de tiempo?
Pasados los primeros 6 meses, el inquilino puede desistir con 30 días de preaviso. Si el contrato incluye penalización, deberá abonar una indemnización proporcional al tiempo restante (máximo 1 mensualidad por año que quede).
¿Qué diferencia hay entre contrato de alquiler y contrato de arrendamiento?
Son términos equivalentes. La diferencia legal relevante en España es si se trata de vivienda habitual (LAU Título II) o uso distinto (temporada, local, etc.), que tienen normas completamente diferentes.